부동산 경매 권리분석 - 말소기준권리 찾기

 

앞서 작성한 포스팅 '경매 기초 기본상식 권리분석'에서 

간략하게 요약해두었던 내용들을 하나씩 자세하게 공부해보려 합니다.

 

오늘은 그 첫 번째, '말소기준권리'에 대해 정리해볼게요.

 

 

 

 

 

말소기준권리란?

 

경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리

 

말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 하고

이후의 권리(말소기준권리 포함)는 매각 후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됨.

 

 

 

 

말소기준권리가 되는 것 5가지

 

 

1. 근저당권(저당권)

 

저당이란 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것.

저당권은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해

돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말함.

 

 

 

2. 가압류(압류)

 

채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기한 경우

돈을 돌려받기 전 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록

법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 '가압류'라고 함.

 

추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매 신청함.

 

 

 

3. 경매기입등기

 

채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 것으로

처분을 금지하는 압류 효과가 발생함.

 

 

 

4. 담보가등기

 

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것처럼

가등기를 설정하기도 하는데 이를 담보가등기라고 함.

 

 

 

5. 전세권(경매 신청하거나 배당 요구한 경우)

 

임대인과 임차인이 전세계약을 하고 이 전세계약에 대해

건물등기부등본에 등록하면 '전세권'이 됨. 

전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 등기를 갖춰야 성립이 되는데,

 

등기한 전세권은

전세권자가 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도, 임대할 수 있으며

전세보증금 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매 신청할 수 있음.

전세권자가 배당요구(or 경매신청)를 했을 경우 전세권은 말소기준권리가 됨.

 

 

 

 

등기부등본을 발급받아 말소기준권리를 확인!

 

갑구와 을구에 기재된 권리를날짜 순서대로 나열하고

같은 구에서 동일한 날짜에 접수된 권리가 있다면 순위 번호가 빠른 것이 우선임.

 

이렇게 나열한 권리 중 가장 앞선 것이 말소기준권리가됨.

 

 

 

 

 

 

★ 외우자! 말소기준권리! ★

 

근저당권

가압류

경매기입등기

담보가등기

전세권

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[참고] 도서 '경매권리분석 이렇게 쉬웠어?'