부동산 경매 권리분석 선순위 가장 임차인 분석

 

관심있는 지역에 괜찮은 아파트 물건이 나와서 권리분석을 하던 중, 대항력있는 임차인이 있지만 확정일자와 배당요구, 임차보증금이 표기되어 있지 않고 임차인이 소유자의 부모(아버지)인 것을 확인하여 이러한 경우 임대차 관계가 성립되는지 궁금하여 가장임차인에 대해 자료를 찾아 정리해봤습니다:)

 

 

 

'가장 임차인'이란?

 

 소유자와 친인척관계 또는 이해관계에 있는 사람이 임대차 계약이나 임대보증금을 지급하지 않고 건물 주소지에 주민등록만을 이전하여 사는 임차인으로, 그 건물이 경매에 넘어갈 경우 소유자와 가장 임차인이 허위로 임대차 계약을 작성하고 임차보증금을 배당받기 위해 임차권을 주장합니다. 겉으로는 대항력이 있는 임차인으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 결여된 가장 임차인인 것입니다.

 주로 고액의 임차보증금으로 선순위 대항요건을 악용하는 경우 또는 소액 임차인으로 최우선변제권을 행사하기 위해 경매개시결정기입등기 전에 고의로 대항 요건을 갖춘 경우 등이 있을 수 있습니다.

 

 

 

가장 임차인이 의심되는 경우

 

- 소액임대차의 경우 경매개시 직전에 주민등록이 되거나 보호되는 보증금 범위한도와 비슷한 경우

- 주민등록상 전입신고일보다 확정일자가 경매압류등기일 전후에 할 정도로 늦은 경우

- 방의 개수, 구조에 비해 임차세대가 많은 경우

- 임차기간이 오래되었는데도 임차보증금 인상된 일이 없는 경우

- 임대차기간 갱신 전의 임대차계약서가 없는 경우

- 소유주와 특수관계 (장인, 장모와 사위 등 혈연관계, 각종 인연에 의한 지인관계 등)에 있는 경우

- 임차인이 단독세대인 경우

- 전 소유주가 임차인인 경우

- 경매로 취득한 물건이 또 다시 경매로 나온 경우

 

 

 

가장 임차인 찾아내기

 

- 가족간 임대차 관계 성립여부

임대차 인정	임대차 인정 X
부모 - 성인인 자녀간 임대차	부부간 임대차
형제간 임대차	부모 - 미성년 자녀간 임대차
부모나 배우자의 부모 소유의 집에 자녀가 임차인인 경우	자녀 소유의 집에 부모가 임차인인 경우

 

- 선순위 임차인의 보증금과 근저당권 설정액을 합한 금액이 시세 또는 감정가를 훨씬 초과하고 확정일자를 근저당권 설정일 이후에 받았는지 확인해야 합니다.

- 대출은 선순위 설정액, 전세보증금, 방공제를 하고 나서 대출액이 결정되며, 금융기관에서는 전입자와 집주인으로부터 '무상거주확인서'를 받고 대출해주거나 ,전입자를 일시 전출시킨 후 대출을 실행합니다.

- 선순위 임차인이 확정일자를 주민등록 전입신고 시 받지 않고, 말소기준권리인 근저당권설정일 이후 경매개시 결정일에 가까이 와서 받았는지 확인합니다.

- 관리사무소에 문의하여 관리비, 전기, 수도료 등의 미납이 있는지 확인하고 납부 고지서가 누구 앞으로 발급되는지, 소유주와 임차인의 관계를 조사합니다.

- 법원 경매정보에서 문건접수내역을 확인하여 채권자인 근저당권자가 경매 사건기록을 열람하였는지 확인합니다. (무상거주각서를 작성한 점유자가 임차인으로 배당요구 및 권리 신고를 하면 근저당권자인 채권자는 임차인의 권리신고 및 배당요구서를 확인하기 위하여 열람)

- 문건접수내역 확인 결과 근저당권자가 배당배제신청서를 제출했다면 대부분 가장 임차인! 

- 낙찰 후 법원 경매사건 기록을 열람, 임차인의 배당요구서와 권리신고서, 임대차계약서, 주민등록등본 등의 서류를 확인하고, 임대차계약서의 하단에 부동산중개업자가 중개한 것인지, 임차인과 임대인 단 둘의 쌍방계약인지를 확인합니다.

 

 

 

선순위 가장 임차인 해결방법

 

1. 증거자료 수집

은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등을 수집

 

2. 소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상

낙찰자에게 요구하는 이사비가 많지 않을 경우 적정 이사비를 지급하고 마무리. 그러나 그 금액이 상당할 경우 민사소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득반환청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매방해죄, 경제집행면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소할 수 있음

 

3. 인도명령신청

증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서를 작성하여 법원에 제출하면 인도명령결정도 가능하고 그 후 강제집행절차 진행 가능. 

 

4. 명도소송

소송절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에 관한 영수증 그리고 은행거래명세를 요구. 임대차계약서에 임차인과 임대인 쌍방 계약이 아닌 공인중개사의 직인이 있다면 그 중개업자를 증인 신청하여 심문절차를 거쳐야 함.