부동산 양도소득세 이거 모르면 세금 폭탄 맞아요 양도세 절세 방법

 

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부동산 양도소득세 절세 방법

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부동산 양도소득세란?

▶ 부동산 매매할 때 발생하는 이익에 대해 부과하는 세금
 
예를 들어, 아파트를 5억에 사서 7억에 팔면 이익 2억 원에 대해 세금을 부과하는 것 
 
 
 

양도소득세의 계산 방법

▶ 양도세는 매매차익(매도금액 - 취득금액)에 취득세, 중개수수료 등 공제항목을 차감한 후의 금액에 대해 세금 부과
 
 

📌 기본 세율

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
5,000만 원 이하	15%	126만 원
8,800만 원 이하	24%	576만 원
1억5천만 원 이하	35%	1,544만 원
3억 원 이하	38%	1,994만 원
5억 원 이하	40%	2,594만 원
10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

* 과세표준이란? 세금을 부과하기 위한 기준 

 
 

📌 계산방법

· 양도차익 = 매도 금액 - 취득 금액
· 과세표준 = 양도차익 - 필요경비 (취득세, 중개 수수료 등) - 장기보유특별공제
· 양도세액 = 과세표준 x 세율
 
세율은 부동산 소유기간과 보유 주택 수에 따라 달라지며, 다주택자의 경우 중과세가 적용됨
 
1 주택인 경우 소유 기간이 길수록 장기보유특별공제를 받아 세금을 줄일 수 있고
여러 채의 집을 소유한 경우 중과세율을 적용받아 높은 세금 부과
 
예) 과세표준 2억 원일 때, 양도소득세율 38% 적용, 누진공제액 1,994만 원 적용되어 양도소득세는 5,606만 원이 됨
→ 2억 원 x 38% - 1,994만 원 = 5,606만 원
 
 

 

 

 

 

 

부동산 양도소득세 절세 방법

 
✅ 기본공제 활용
1년에 1회, 250만 원까지 공제받을 수 있음
 
 
✅ 1세대 1 주택 비과세 혜택 최대한 활용
세대주와 세대원 합쳐서 1 주택자여야 함. 만약 자녀가 주택을 보유한 상태라면 세대분리를 통해 1 주택자가 되어야 비과세 받을 수 있음 (자녀 세대분리 시, 자녀의 나이가 30세 이상이거나 혼인했거나 기준중위소득 40% 이상일 때에 분리세대 인정)
 
한 세대에 1 주택을 소유한 자는 일정 요건을 충족할 경우 비과세를 받을 수 있음
기본적으로 2년 이상 소유해야 하며, 조정 대상 지역에서는 2년 이상 거주해야 비과세 혜택
(현재 조정대상지역은 용산, 서초, 강남, 송파)
 
12억 원 이하까지만 비과세 되며, 초과분에 대해서는 비율대로 과세
 

✅ 공동명의 활용
부부 공동명의인 집을 양도한다면 양도소득세는 각각 나눠 계산하게 됨
 
예) 과세표준 2억 원이 아닌, 각 1억 원씩 나누어 계산
2억 원일 때 세율은 38%지만, 1억 원일 때는 세율 35% 적용. 따라서 1인이 내야 하는 양도소득세는 1,956만 원
(과세표준 1억 원 x 35% - 1,544만 원 = 1,956만 원)
각각 계산하여 합치면 총 3,912만 원으로, 단독명의일 때의 양도세 5,606만 원보다 1,694만 원 절세
기본 공제 적용도 각각 받을 수 있음
 

✅ 장기보유특별공제 활용
장기보유특별공제는 집을 장기로 보유한 사람에게 주어지는 혜택으로, 소유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 면제받을 수 있음
보유 기간이 길수록 공제율이 높아지며, 최대 80%까지 차감
3년 이상 보유 시 비율은 24%, 이후 매년 8%씩 추가 차감되어 최대 10년 보유 시 80% 차감
 

✅ 매도 시기 조정
양도소득세 합산 기준일은 1월 1일부터 12월 31일로, 양도하여 얻은 수익을 모두 합해서 계산하고 연도가 바뀌면 새로 계산됨
 
예) 현재 양도소득세 과세표준 1억 5천만 원이고, 추가로 과세표준 1,000만 원인 주택을 매도하고 싶을 때
12월 안에 모두 매도한다면 과세표준 1억 6천만 원이 되므로 세율 38% 적용
1억 6천만 원 x 38% - 1,994만 원 = 4,086만 원
 
추가 매도예정인 과세표준 1,000만 원 주택을 다음 해에 매도한다면,
1억 5천만 원 x 35% - 1,544만 원 = 3,706만 원
1,000만 원 x 6% = 60만 원
총 3,766만 원
 
320만 원 절세 가능!
 
과세표준 구간을 넘는다면 매매 시기를 다음 해 1월로 조정하면 양도세 절약이 가능하며 추가로 1년 1회 기본공제 250만 원 추가 혜택 받을 수 있음
 

✅ 다주택자 중과세율 피하기
다주택자는 취득세와 양도세 모두 세율 중과 규정이 있으나 2년 이상 보유한 주택을 2022. 5. 10 ~ 2025. 5. 9 내에 양도하는 경우 기본세율 적용 (원래 2024. 5. 9까지였으나 1년 연장)

 
 
 

신고 · 납부 기한

▶ 양도일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내에 예정신고 / 납부해야 함
 
예) 2024년 9월 20일에 잔금을 받았다면, 신고 / 납부기한은 2024년 11월 30일까지
여러 건을 매도하여 합산신고한다면 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일 내에 확정신고
 
신고누락 시, 🚨 납부세액의 20% 무신고가산세 / 1일마다 0.022%의 납부지연가산세 부과 
 
 
 
 

 
 

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💬 보통은 살면서 양도세를 내게 되는 일이 많지는 않지만,

한 번을 내더라도 세금 부담을 최소화하고 가산세 등의 불이익을 받지 않도록

절세할 수 있는 전략을 세우는 게 필요하니 미리미리 공부해 둡시다😗