주택임대 소득 신고 과세대상 과세방법 종합과세 분리과세 간주임대료 계산

 
 

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주택임대소득 과세대상 및 과세방법

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주택임대소득이란

▶ 주택을 임대하여 월세나 전세 보증금 등으로 수익을 얻는 것

사업소득으로 분류되어 다른 소득과 합산하여 종합소득세로 과세됨

주택임대업은 부가가치세 면제 대상으로 부가세 신고 의무는 없지만, 사업장 현황 신고 의무는 있음
 
 

주택임대소득 과세대상 및 비과세

보유 주택 수	과세대상	과세 제외 대상
1주택	- 국외주택 월세 수입 - 기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입	- 국내 기준시가 12억원이하 주택 월세 수입 - 모든 보증금, 전세금
	2023년 귀속분부터는 12억 원 적용
2주택	- 모든 월세 수입	- 모든 보증금, 전세
3주택 이상	- 모든 월세 수입 - 비소형 주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금, 전세금 합계 3억원 초과하는 경우 보증금, 전세금	- 소형주택의 보증금, 전세금 - 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금, 전세금 - 비소형주택의 보증금, 전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금, 전세금

 
▶ 1주택 소유자
· 1주택을 소유하고 있다면 월세, 보증금 수입에 대해 과세되지 않음

그러나 해당 주택의 기준시가가 12억 원을 초과하는 경우 월세 수입에 대해 과세
2023년 귀속부터 적용
 
▶ 2주택 소유자
· 월세 수입은 과세, 보증금에 대한 간주임대료는 과세 대상 아님
 
▶ 3주택 이상 소유자
· 월세와 보증금 모두 과세 대상, 간주임대료 포함
 

* 간주임대료 : 보증금을 은행에 예치해 얻을 수 있는 이자를 임대수익으로 간주
* 소형주택 : 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하

 
 

2023년 귀속 주택임대소득 과세요건

과세대상자	과세요건 (주택수 부부 합산) 기준
	주택수	월세	보증금 등
	1주택	비과세	간주임대료 과세 제외
	2주택	과세
	3주택 이상		간주임대료 과세
	* 기준시가(공시가격) 12억원 초과 및 국외소재 주택은 1주택자도 과세 * 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

 
 

주택임대소득 총수입금액 계산

▶ 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

일반적으로 1년 치의 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계액으로 계산
 
📌 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료
 
* 청소비, 전기료 등을 임대료와 별도로 받고 있는 경우
- 청소비, 난방비 등 : 부동산임대업의 총수입금액에 산입
- 전기료, 수도료 등의 공공요금 : 총수입금액에 불산입
 
전기료, 수도료 등의 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입
 
 
📌 몇 개월 치 임대료를 미리 받는 선세금의 경우, 
 
선세금의 총수입금액
= 1개월 분의 임대료 x 해당연도 임대기간 월수
= (선세금 / 계약기간 월수) x 해당연도 임대기간 월수
 

* 월수 
당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우 1월
당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우 0월

 
3주택 이상을 소유하고 전세계약 등으로 인해 해당 주택 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입 
 
단, 주거전용 면적 1호 또는 1세대당 40㎡ 이하인 주택으로서 기준시가가 2억 원 이하인 경우 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함되지 않음
 

 

 

 

 

 

주택임대소득의 과세 방법

▶ 총수입금액 2천만 원을 기준으로 종합과세 or 분리과세로 구분
 
📌 종합과세
임대수입이 2천만 원을 초과할 경우 다른 종합소득과 합산하여 6% ~ 45%의 세율 적용 
근로소득, 사업소득 등 다른 소득과 함께 종합적으로 적용되는 방식
 
📌 분리과세
임대수입이 2천만 원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세 중 하나를 선택
분리과세를 선택할 경우, 주택임대소득에 대해서만 14%의 단일 세율 적용 
 

과세 방법	수입 금액	과세 방법
	2천만원 초과	다른 소득과 합산하여 종합과세
	2천만원 이하	종합과세와 분리과세 중 선택

 
 
▶ 종합과세 / 분리과세 산출세액 계산
 
📌 종합과세
주택임대 수입금액에서 필요경비를 차감한 후, 종합과세 대상인 다른 소득금액을 더하고 소득공제를 차감
 
· 주택임대 소득금액 = 주택임대 수입금액 - 필요경비
· 종합소득금액 = 주택임대 소득금액 + 종합과세 대상 다른 소득금액 (근로소득, 사업소득 등)
· 과세표준 = 종합소득금액 - 소득공제 (인적공제, 보험료 공제 등)
· 산출세액 = 과세표준 x 세율
· 결정세액 = 산출세액 - 공제 / 감면세액 (의료비 세액공제, 교육비 세액공제 등)
 
종합소득세 최종 납부할 세액의 10%는 별도로 지방소득세로 납부
 
📌 분리과세
총수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액을 과세표준으로 하여 세율 적용

공제금액은 2백만 원을 받을 수 있으며, 등록임대주택인 경우 4백만 원의 소득공제받을 수 있음 
종합과세의 누진세율과 달리 단일 세율인 14% 적용

산출세액에서 소형주택 임대사업자 감면을 적용하여 최종적으로 납부할 결정세액 계산
 
· 과세표준(소득금액) = 수입금액 - 필요경비 (50 / 60%) - 공제금액 (2백만 원 / 4백만 원)
· 산출세액 = 과세표준 x 세율 (14%)
· 결정세액 = 산출세액 - 세액감면
 
다만, 분리과세 선택 시 연말정산 시 적용하는 의료비, 교육비 세액공제 등은 적용할 수 없고 오로지 소형주택임대사업자 감면만 적용
 
 

주택임대소득 사업자 현황 신고

▶ 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업자 소재지 관할 세무서장에게 신고해야 함
사업자의 인적사항, 사업장 수입금액 명세 등
 
홈택스 로그인 - 국세증명, 사업자등록, 세금 관련 신청/신고 - 사업장현황 신고 - 사업장현황 신고 / 내역조회 
 
★사업장현황신고★

국세청 홈택스

 
 
 
 
 
 
 

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