임대인의 주택 수선 의무 수리해줘야 할 것 전월세 집수리

 

 

 

임대차 거주 시 주택의 노후나 고장이 발생했을 때,

수리를 누가 하느냐에 대해 종종

임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생합니다.

 

어디까지 임대인이 수리해줘야 하는지

임대인의 수리의무 범위에 대해

포스팅해 볼게요

 

 

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임대인의 '주택 수선의무'

 

 

- 임대인의 수리의무

- 수리의 범위

- 임대인이 수선의무를 다하지 않을 경우

- 임차인의 의무

 

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임대인의 주택 수리의무

 

* 민법 제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

 이 규정에 따르면 임대인에게는 임차인이 정상적인 생활을 할 수 있도록 '주택의 수선의무'가 주어짐.

 

 보통 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 수리해야 한다고 생각하는데, 월세든 전세든 위의 법 규정에 따라 임대인이 정상적인 부동산을 임대하고 임차인은 온전히 사용할 수 있도록 수선 의무를 부담해야 함

 

 

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수리의 범위

 

 외벽과 같은 건물의 주요 부분이나 난방, 수도, 전기, 하수 등의 기본 설비는 임대인이 부담하는 것이 맞으나, 주택의 파손 정도가 심하지 않고 임차인의 주거 생활을 위협할 만큼의 수준이 아니면서 임차인이 소액으로 쉽게 수리하거나 교체할 수 있는 정도라면 임대인에게 수선의무는 없음

 

 

① 기본 생활 유지 보수

일상적인 생활을 유지하는 데 필요한 설비

 

✅ 전기, 수도, 가스 등의 기본 설비

전기공급 시 시스템의 문제 (배전반, 전선 문제 등)

수도 및 배수 설비의 문제 (누수, 배관 막힘 등)

가스 공급 시스템의 문제 (가스 누출, 가스레인지 문제 등)

 

✅ 냉난방 시스템

보일러 및 난방 기구의 수리 및 교체

에어컨 및 냉방 기구의 수리 및 교체

 

✅ 배수 및 하수 시스템의 문제 해결

화장실, 욕실, 주방 등의 배수 문제

하수도 막힘 및 누수 문제

 

② 안전 관련 사항

✅ 화재경보기, 일산화탄소 감지기 등의 설치 및 유지 보수

화재경보기 및 일산화탄소 감지기의 설치 및 작동 여부 점검과 이들 기구의 교체 및 수리

 

✅ 문과 창문의 잠금장치

문고리 및 자물쇠

창문 잠금장치의 수리 및 교체

 

✅ 건물의 구조적 안전 문제

건물 외벽의 균열, 지붕 누수, 계단, 난간 등의 구조적 안전 문제 해결

 

③ 위생 관련 사항

✅ 곰팡이, 해충 등 위생 문제 해결

벽지나 천장에 발생한 곰팡이 제거

바퀴벌레 등의 해충

 

✅ 정화조, 화장실, 욕실 등의 배수 문제

정화조의 정기적인 청소 및 관리

화장실 및 욕실의 배수구 청소 및 막힘 문제 해결

 

④ 임대차 계약서에 명시된 항목

✅ 계약서에 명시된 특정 항목들의 수리

(빌트인 되어 있는 냉장고, 세탁기, 에어컨 등)

 

 

* 예)

종류	수리의무
	임대인 (집주인)	임차인 (세입자)
형광등	형광등을 교체했는데 작동이 되지 않는다면 전기적 문제일 가능성이 크기 때문에 임대인이 수리	단순 교체의 경우 임차인이 부담
타일	노후에 따른 마모 및 변색의 경우	부주의에 의한 파손 등 단순 교체의 경우
수도꼭지 (수도)	전체를 교체해야 하는 경우	단순 수도꼭지만 교체하는 경우
결로	건물 외벽 손상 등의 건물 하자	평소 임차인의 생활습관으로 인해 생긴 결로, 곰팡이
보일러	보일러 노후	임차인 과실로 손상(동파 등) 된 경우
벽지 · 장판	벽 자체의 균열로 인한 파손, 마모의 경우	부주의로 인한 손상
창문	창문 자체의 손상으로 닫히지 않거나 그 기능을 상실한 경우	사용하는데 지장은 없으나 개인 취향, 불편감으로 인한 교체
누수	건물의 노후에 의한 경우	임차인의 과실로 인한 누수

 

 

 

 

 

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임대인이 수선의무를 다하지 않는다면?

 

 임대인에게 수리 요구를 했음에도 불구하고 수리의무를 다하지 않는 경우, 생활이 불가능한 정도라면 임대인에게 하자를 고지한 후 임차인이 먼지 수리를 하고 추후에 임대인에게 그에 상응하는 비용을 청구

 

다만 증거 확보가 중요함. 증거를 토대로 임대인에게 고지한 후 수리 절차에 들어가야 하며 추후에 문제가 발생했을 시를 대비 서면이나 문자로 주고받은 내용을 남겨두는 것이 좋음 

(하자 부분 사진, 견적서와 영수증, 임대인에게 사전 통보한 내역 등 증빙자료 필수)

 

임대인이 계속해서 협조하지 않는 경우 아래와 같은 방법으로 대처해 볼 수 있음

 

① 월세 미지급

 임차인은 집을 사용하는 대신 월세를 지급하거나 보증금을 맡기게 되는데, 주택의 문제발생으로 인해 집 전체를 사용하지 못하게 됐을 때는 월세 전액을, 특정 부분만 사용할 수 없다면 비율을 계산하여 해당 부분의 월세만 제외하고 지급

 

② 손해배상청구

 임대인이 수리를 해주지 않아 임차인이 먼저 지출하여 수리한 부분이 있거나, 누수 등으로 인해 가전에 피해를 입었다면 손상된 물품가액을 손해배상으로 청구할 수 있음

 

③ 임대차계약 해지

 하자에 대한 수리가 이루어지지 않아 전면적으로 집을 사용할 수 없게 된다면 임대차계약을 해지할 수 있음

 

 

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임차인의 원상회복의 범위

 

 임대인은 수선의 의무를 부담하고, 임차인은 임차기간동안 온전히 사용한 후 정상적인 상태로 주택을 반환해야 하는 의무가 있음

 

 만약 임차인이 살다가 훼손한 부분이 있다면 원상복구를 해야 하며, 이를 위해 입주 시 옵션에 관한 부분과 현재 집기에 대한 내용을 상세하게 체크하여 계약서에 작성하는 것이 좋음 

 

 

 

 

 

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파손의 정도를 판단하는 데는

개인차가 있기 때문에 어려움이 있을 수 있지만,

 

과도한 요구가 아니라면 임대인과 임차인이

서로의 의무를 다하는 적정선에서

원만하게 합의하는 것이

가장 좋은 방법이겠습니다 🙃