주택임대차보호법 대항력있는 임차인 개념 요건 전월세 거주시 필수로 챙겨야할 것

 

 

 

주택을 임차할 때

내 보증금을 안전하게 반환받을 수 있을지가

가장 큰 고민거리일 텐데요,

 

오늘은 전월세 임대차 계약에 있어서

보증금을 지키기 위해

가장 기본적으로 갖춰야 할 '대항력'에 대해

정리해 보겠습니다 🙌🏻

 

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대항력 갖추기

 

 

- 대항력이란?

- 대항력 요건

- 효력 발생 시기

- 주의사항

- 확정일자도 필수인가요?

 

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대항력이란?

 

 누군가에게 자기 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하며, 주택 임대차에서 말하는 대항력은 본인이 전세나 월세로 임차하여 주거할 경우 임대인이 주택을 매도하거나 상속, 증여 또는 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등의 사유로 주택의 소유권이 바뀌게 되는 경우에도 종전 임대인과 맺은 임차계약의 효력을 주장할 수 있는 권리

 

 임차인은 이러한 대항력을 통해 다른 사람이 임차인의 권리를 침해하지 못하도록 보호받을 수 있음 

 

 

* 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다. (중략) ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (개정 2013.8.13) ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 민법 제575조 제1항, 제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다(개정 2013.8.13)

 

 

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대항력 있는 임차인의 요건

 

① 주택의 인도 (점유)

실제로 주택에 짐을 옮겨 점유하여 살고 있어야 함

 

②  주택의 인도 후 주민등록 전입신고 

임대차 계약을 맺은 후, 이사를 하게 되면 전입신고를 필수로 해야 함

주민등록 전입신고를 한 날의 다음날 0시부터 효력이 발생하여, 제삼자에 대해서도 임대차계약 내용을 주장할 수 있어 임차권을 보호받을 수 있음 

 

 

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효력 발생 시기

 

 임차인이 위 두 가지 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록 전입을 한 다음날 (익일) 0시부터 효력 발생

 

 이 시점부터는 임대차 계약이 외부에 대항할 수 있는 힘을 가지게 되어 새로운 기타 이해관계인에게도 임차권을 주장할 수 있게 됨

 

 효력 발생 시점이 중요한 이유는, 이 시점을 기준으로 임차인이 법적 보호를 받을 수 있는 권리의 범위가 결정되기 때문

 

 예를 들어, 임차한 주택으로의 이사와 전입신고를 24년 12월 1일에 진행했다면 대항력은 12월 2일 0시부터 발생

만약 12월 3일 임대인이 새로 바뀌더라도 기존 임차인은 새로운 임대인에게 대항력을 주장할 수 있지만, 12월 1일에 임대인이 바뀌었다면 해당 임차인은 대항력을 갖추지 못한 상태이기 때문에 보증금을 보장받을 수 없으니 주의!

 

 

 

 

 

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주의사항

 

 대항력을 유지하기 위해서는 주택을 잘 점유하고 있어야 하는데, 만약 중간에 다른 곳으로 전입을 잠깐이라도 옮겼다가 오면 권리 순서에 변동이 생기기 때문에 보증금을 잃을 가능성이 높아짐

 

🚨 임대인의 요구가 있어도 절대 옮기면 안 됨 🚨

 

사정상 거처를 옮겨야 하는 경우라면 최소한의 짐은 꼭 남겨두어야 점유로 인정받을 수 있음

 

 

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확정일자도 필수인가요?

 

 대항력이 임대인이 바뀌어도 계속 그 주택에 거주하며 살 수 있는 권리를 위해 필요하다면, 확정일자는 해당 주택이 경매 또는 공매로 넘어가더라도 내 보증금을 돌려받을 순위를 보장해 주기 위해 필요한 것

 

대항력만으로는 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 없으므로 확정일자를 통해 보증금에 대한 안정장치를 해두는 것이 필요

 

 확정일자는 법원 또는 동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 임대차계약서 여백에 그날짜가 찍힌 도장을 찍어주며, 이를 갖춘 경우 우선변제권이 생겨 임차한 주택이 경매 또는 공매되는 경우에 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 생김 

 

 

 

 

 

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따라서, 전월세 계약하여 잔금 일에 이사를 하면

그 날 즉시 전입신고 + 확정일자를 필수로 갖춰야

내 권리를 제대로 주장할 수 있으니 꼭! 잊지 마세요 🥸