아파트 부동산 부부 가족 공동명의 장점과 단점

 

 

 

특히 부부나 가족들 사이에서

부동산을 매입할 때 단독 소유로 할 것인지

공동 소유로 할 것인지 고민하게 되는데요,

 

여러 측면에서 유리한 점도 있지만

단점도 존재합니다

 

오늘 포스팅에서는 부동산 공동명의 시

장단점에 대해 작성해 볼게요

 

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부동산 (아파트) 공동명의 장단점

 

 

- 부동산 공동명의란?

- 공동명의 장점과 단점

 

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부동산 공동명의란?

 

 공동명의는 두 명 이상이 하나의 부동산을 함께 소유하는 형태를 말하며, 주로 부부나 가족 간에 이루어짐

 

 따라서 한 사람만 소유하는 단독명의와는 달리 각 소유자가 재산 관리와 관련된 권리와 책임을 공유

 

 공동명의에서는 소유자 간 협의를 통해 자율적으로 소유 지분을 설정할 수 있으며, 지분 비율을 명시적으로 정하지 않을 경우 일반적으로 소유권은 50:50으로 균등하게 나뉨

 

 

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공동명의하면 어떤 점이 유리할까?

 

🔷 세금 절감 효과

 

① 양도소득세 절감

 

 양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금으로 누진세율이 적용되는데, 공동명의를 하면 양도차익이 부부에게 분산되어 초과누진세율 하에서 더 낮은 세율을 적용받을 수 있으며 1인당 각각 기본공제 250만 원을 공제받을 수 있음

 

 예를 들어, 양도차익이 6억 원일 경우 단독 명의로 계산하면 높은 누진세율이 적용되지만, 이를 나누면 각각의 양도차익이 3억 원씩 되어 보다 낮은 세율이 적용되며, 각각 250만 원씩 총 500만 원의 기본공제를 적용받을 수 있음

 

② 종합부동산세 절감

 

 종합부동산세는 부동산의 공시가를 기준으로 부과되는 세금으로 개인별로 과세되며, 1가구 1주택자는 단독명의일 경우 종합부동산세 기본 공제금액이 12억 원이지만, 공동명의는 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받을 수 있음

 

③ 종합소득세 절감

 

 상가나 수익형 부동산을 통해 임대소득이 발생하는 경우에도 종합소득세에 있어 공동명의가 유리함. 근로를 주로 하는 배우자의 단독 명의로 하면 근로소득에 임대소득까지 더해져 더 많은 종합소득세를 내야 할 수 있음. 예를 들어, 임대소득이 4천만 원일 경우 단독명의로 하면 다른 소득과 합산되어 종합과세되지만, 공동명의로 하면 각각 2천만 원으로 나누어져 분리과세로 할 수 있음

 

 

🔷 재산권 보호

 

① 한쪽 공유자의 사유로 경매에 넘어갈 경우 방어 가능

 

 채무 변제 등의 문제로 인해 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 한쪽 명의자 지분만 경매로 넘어간다면 나머지 지분 소유자는 '공유자 우선 매수청구권'을 행사할 수 있어 자금 동원만 가능하다면 안전하게 재산을 지킬 수 있음

 

 

② 임의 처분 불가

 

한 쪽 공유자 일방이 부동산을 임의로 처분할 수 없음

 

 

🔷 재산 분할 용이

 

이혼 시 소유한 재산을 명확하게 분할할 수 있어 분쟁을 줄이고 재산분할이 용이함

 

 

 

 

 

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공동명의 시, 단점은?

 

🔶 절차의 번거로움

 

 공동명의는 은행에서 대출을 받으려는 경우나 임대차 계약서 작성, 매매계약 등 권리 행사에 있어서 공동명의자 모두 직접 참여하거나 위임장 등의 서류를 갖춰야 하는 번거로움이 있어 권리의 제약이 따를 수 있음 

 

 

🔶 주택담보대출 한도 축소

 

 공동명의자 모두의 소득과 신용도를 고려하여 대출 한도가 결정되기 때문에 만약 한 사람의 신용도가 낮거나 소득이 없는 경우에는 대출 한도가 크게 줄어들어 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있음

 

 

🔶 건강보험료 상승 가능성

 

 소득이 없는 배우자가 고가의 아파트를 공동으로 소유하게 되면, 보유주택의 재산세 과표가 늘어날 수 있는데 해당 과표가 9억 원을 초과하면 피부양자에서 지역가입자로 전환되어 그에 상당한 건강보험료가 증가할 수 있음 

 

 

🔶 증여세 및 취득세 발생

 

 단독명의에서 공동명의로 변경할 경우 증여세와 취득세 발생. 다만, 부부간 증여는 10년간 6억 원까지 공제받을 수 있으나 취득세는 발생하여 납부해야 함. 따라서 부동산 취득하여 최초 등기 시 공동명의로 등기하는 것이 좋음

 

 

🔶 처분 시 분쟁 발생 가능성

 

 공동명의자 중 하나의 개인의 사정이 있어 급전이 필요하거나 부동산 매도 타이밍에 대한 의견이 달라서 분쟁이 발생할 수 있음

 

 

 

 

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부부이든 가족이든 공동명의로 하면

세금 절감과 안정적이라는 장점이 있지만

 

절차의 복잡함, 추가적인 세금 부담 등과 같은

단점도 분명히 존재하기 때문에

 

어떤 것이 더 유리한지는 사전에 검토하여

신중히 결정하시길 바랍니다🧐