부동산 경매의 종류와 경매 절차

 

부동산 경매의 종류

입찰방법 : 기일입찰 / 기간입찰 / 호가 입찰

 

 

 

 

* 기일입찰

 

보편적인 방법으로, 매각되는 날짜에 출석하여 입찰표를 작성 후 제출하고 개찰하는 과정으로 진행됨.

입찰표는 정해진 장소에서만 표를 작성하며 작성 뒤 집행관에게 제출. 개찰을 진행할 때에는 입찰자가 참여한 상태에서

진행되며, 입찰을 참여한 사람 중에 가장 높은 금액을 작성하여 낸 사람을 매수자(매수 신고인)로 선정함.

 

 

* 기간입찰

 

입찰표에 금액을 적고 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로도 제출 가능. 제출 후 매각기일에 개찰을 진행하며, 우편으로도 제출 가능하기 때문에 개찰 현장에 없어도 됨.

 

 

* 호가 입찰

 

호가 입찰은 입찰자가 지정된 날짜에 참석하여 매수 신청금액을 부르는 방식. 바로 부르기 때문에 현장에서 매수 신고인이 바로 결정됨. 현재 법원 부동산 분야에는 이용되지 않음.

 

 

 

 

경매 절차

'압류절차 - 현금화 절차 - 변제 절차'

 

 

 

1. 경매신청 및 경매개시 결정 : 사건번호의 탄생

 

채권자가 채무자의 부동산 소재지 관할법원에 경매를 신청하면, 법원은 제출된 경매 신청서와 첨부 서류를 검토하고 경매 개시 결정을 내림. 이때 경매개시 결정 기입등기를 촉탁하여 등기부등본 갑구 표시됨.

경매개시결정 정본은 채무자와 이해관계인에게 송달되며 대법원 경매 사이트의 사건 검색에도 예정 물건으로 진행.

 

 

2. 배당요구 종기 결정 및 공고

 

배당요구 종기일이란 이 사건에 이해관계인(채권자, 임차인 등)들에게 이 사건과 관련하여 배당요구를 할 사람들에게 기간을 정해서 배당요구를 하게 하는 것. (배당요구 종기일은 꼭 지켜야 함!)

원칙적으로 배당요구 종기일이 지나면 배당요구를 할 수 없지만 3개월간의 임금채권이나 3년간 퇴직금은 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 못하여도 우선 변제가 가능함.

 

 

3. 매각준비

 

집행관이 해당 부동산에 대해서 점유관계부터 임대차 내역, 전입 관련 조사 등을 파악하고, 감정평가 기관에 의뢰하여 감정평가금액을 받게 되고 이 사건의 최저 매각 가격을 책정함.

이는 본건이 경매 진행 시 1차 매각 가격이 최저가를 의미. 참고로 감정가는 매각기일이 잡히면 공개됨.

감정 평가된 1차 매각 가격의 가격평가 시점은 최초 매각 기일과는 3-6개월의 차이가 있어 부동산 시세가 급변하는 경우 차이가 나기 때문에 1차에 바로 낙찰되는 경우가 많음.

 

 

4. 매각 및 매각 결정 기일 지정, 공고, 통지

 

매각 결정 기일이 잡히면 매각기일 14일 전에 법원 게시판에 게시하면서 일간신문에 공고함.

법원 경매정보 홈페이지나 기타 경매정보 사이트에서 확인 가능

 

법원 경매정보 : https://www.courtauction.go.kr/

 

 

5. 매각 실시

 

지정된 기일에 경매법정에서 매각을 실시하며 경쟁입찰 방식으로 최고가 매수신고 및 차순위 매수 신고인을 선정

 

 

6. 매각 결정

 

법원은 최고가 매수 신고인이 결정되면 통상적으로 매각 기일로부터 7일 이내 매각 허가 여부를 결정하고 특별한 사유가 없다면 매각 허가를 결정함 매각허가 결정이 선고된 후 1주일 이내에 이해관계인들의 항고가 없으면 매각허가 결정

 

 

7. 매각 대금의 납부

 

대금 지급기한을 정하여 최고가 매수인에게 매각 대금의 납부를 명하며 매수인은 정해진 기간 내에 언제든지 대금 납부 가능. 통상 잔금 기간은 매각허가 결정 후 1개월 이내. 낙찰을 받았다면 잔금 납부를 위한 대출이나 여러 가지 방안을 모색하여 준비해야 함. 대금 납부 기간까지 대금을 완납하지 않으면 차순위 매수 신고인에게 넘어가며 차순위 매수 신고인이 없는 경우에 재매각을 실시함.

 

 

8. 소유권 이전등기

 

최고가 매수인은 대금 완납과 동시에 부동산 소유권을 취득하고 집행 법원은 매수인이 소유권 이전등기 촉탁 신청을 하면 소유권 이전등기를 해줌. 여기서 해당 부동산에 임차인이 점유권을 넘겨주지 않을 경우에는 인도명령을 신청할 수 있으며 명도 과정이 남음. 그러나 대부분의 임차인들은 잔금 완납을 하기 전에 협의하여 내보내는 것이 가장 좋음.

 

 

9. 배당절차

 

잔금이 완납되고 1달 이내에 배당기일이 잡히고 (낙찰받은 날로부터 2달 정도) 해당 사건의 이해관계인들 중 배당에 참여하는 자들은 배당을 받고 마무리됨.

 

 

 

 

 

 

 

★ 법원 부동산 경매 주의사항 ★

 

- 감정가 맹신은 금물

- 권리관계 분석 철저히!

- 입주시기 넉넉히

- 낙찰 후 부대비용 감안

- 현장 확인은 필수!

- 구체적인 자금계획 세우기

- 입찰서류 기재 실수 주의

- 세입자 대위변제 조심

- 입찰장 부위기에 휩쓸리지 말 것

- 변경, 연기 잦으면 요주의 물건

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[참고] 향동 마루 부동산님의 블로그, 나 혼자 부동산님의 블로그