경매기초 기본상식 권리분석

권리분석이란?

경매로 진행되는 부동산에 인수가 되는 권리의 유무를 판단하는 것.

부동산 거래 시 부동산에 하자가 있거나 부동산 등기의 소유권 및

각종 권리관계의 결함이 있을 수 있기 때문에 거래 전 꼭 권리분석을 해야 함.

 

 

 

권리분석 4단계

1. 말소기준 권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리 분석하기

4. 법원 경매서류 및 기타 인수조건 확인하기

 

 

 

* 말소기준 권리 찾기

 

경매절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리임.

말소기준 권리를 기준으로 그 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되고,

이후의 권리는 매각 후 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됨.

 

말소기준 권리가 될 수 있는 것은

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매 기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)

2개 이상이면 앞선 권리가 말소기준 권리가 됨.

 

이 다섯 가지가 말소기준 권리가 되는 이유는

돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰되면 그 매각 대금으로

돈을 나누어 주고 나면 목적이 충족되기 때문에 매각 후 효력이 없어짐.

따라서 이 다섯 가지는 돈을 받는 것이 목적인 권리라서 말소의 기준이 되고, 낙찰 후 소멸됨.

 

 

 

예)

빨간 박스를 보면, 위에서 언급한 '전세권'이 있기 때문에 이것이 말소기준 권리가 되어 뒤에 있는 후순위 권리들은 모두 소멸됨.

 

 

* 인수되는 권리 찾기

 

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매 기입등기, 전세권과 같은 말소기준 권리와

그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸됨.

매각 후에 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않음.

 

그런데, 경매 물건의 모든 권리들이 무조건 소멸되는 것은 아님.

따라서 낙찰자에게 인수되는 권리가 무엇인지 찾아내는 것이 중요!

'배당 요구하지 않은 선순위 전세권'과 '건물 철거 및 토지인도 청구 가처분', '유치권', '법정지상권'은

매각으로 소멸되지 않고 인수됨.

 

 

2순위 '근저당'이 있기 때문에 후순위 권리들은 소멸되는 것으로 나와있으나,

이때 주의사항(초록 박스) 부분을 보면 신축공사를 했던 강*덕은 건물이 완공된 후에도

공사대금 132,000,000원을 받지 못하자 이를 변제받기 위해 한 호수를 점유하면서

유치권을 행사함. 따라서 '유치권'이 성립되는 물건은 위에서 말한 바와 같이 매각으로 소멸되지 않고

인수되니 주의해야 함!

 

 

 

★권리분석해보기★

말소기준 권리는 순위 번호 2번 이*원의 근저당(2014년 4월 7일)

하단의 주의사항을 보면 김*근이 공사대금 35,500,000원에 기해 유치권 신고를 함.

따라서 유치권 외에 인수되는 권리는 없고, 모두 매각으로 소멸하게 됨.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[참고] 도서출판 지혜로의 블로그