초보자들을 위한 기초 경매 용어

경매란?

매도인이 다수의 매수 희망자에게 매수 청약을 하고

그 중 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매매하는 형식을 일반적으로 경매라고 함.

 

 

 

경매의 종류

1. 공경매

세금이나 국가 추징금과 같이 국가에 납부해야 할 세금을 납부하지 않은 사람의 부동산을 압류하여

재산을 경매에 입찰하는 것을 말함. 

경매와는 달리 한국자산관리공사에서 진행되며, 인터넷을 통해 입찰이 가능함.

또한 잔금을 모두 납부하지 않아도 부동산에 대한 소유권 이전이 가능.

 

2. 사경매

개인이 주체가 되어 실시하는 경매.

주로 수산물시장, 농산물시장에서 볼 수 있는 경매방식

 

3. 강제경매

법원에서 채무자의 부동산을 압류, 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차

 

 

 

기초용어

- 임의경매 : 집행권원을 필요로 하지 않으며 저당권, 전세권 등 담보권실행을 의미함.

특정 재산에 대한 집행이고 예견된 경매이며 물적 책임의 성격을 띔.

 

- 가등기 : 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기. 물권변동의 시기는 본등기를 한 때임.

 

- 각하 : 소송법상 당사자의 소송상 신청이 부적법하여 배척하는 재판

 

- 감정평가액 : 감정인으로 하여금 부동산을 평가하여 그 평가액을 참작하여 최저 매각 가격을 결정함.

매각기일 일주일 전부터 매각물건명세서에 감정평가서를 첨부하여 일반인의 연람이 가능하도록 비치함.

 

- 기각 : 민사소송법상 원고의 주장 자체에 정당성이 없거나 옳고 그름을 가릴 필요가 없을 때 내리는 결정

 

- 선순위 가처분 : 1순위 저당 또는 압류된 등기보다 앞서있는 가처분등기는 압류나 저당권에 대항할 수 있기 때문에 경매 후 촉탁에 의하여 말소되지 않음.

 

- 기입등기 : 새로운 등기원인이 발생한 경우 그 등기원인에 입각하여 새로운 사항을 등기부에 기재하는 것을 말함.

 

- 담보물권 : 담보권은 채권담보를 위해 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며, 민법상 유치권, 질권, 저당권 총 3가지가 있음.

 

- 대항력 : 입차인이 제 3자에게 자신이 임대차관계를 주장할 수 있는 권리. 부동산 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상없이 쫓아낼 수 있는가에 관한 문제로, 세입자의 대항력은 확정일자, 전입신고, 실제거주 3가지 조건임.

 

- 매각기일 : 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시간, 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원 게시판에 게시함.

 

- 매수보증금 : 경매물건을 매수하고 싶은 사람은 최저 매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방식으로 제공. 최고가 매수인이 대금지급 기한내에 매각대금을 납부하면 차순위 매수 신고인이 보증금을 전부 몰수하여 반환하게 되고, 최고가 매수인이 납부를 안 했을 경우 차순위 매수 신고인에 대하여 낙찰 결정 및 대금납부절차를 진행하게 됨.

 

- 상계 : 채권자인 동시에 매수인인 경우, 매각대금의 특별한 지급방법. 현금을 납부하지 않고 채권자가 받아야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞바꿀 수 있음.

 

- 유찰 : 매각기일의 매각불능을 유찰이라고 함. 매수하고자 하는 사람이 없어서 매각되지 못하여 무효가 되는 경우. 유찰될 시 통상 최저 매각금액을 20-30% 더 저렴한 금액으로 다음 매각기일에 다시 매각을 실시함.

 

- 경락 : 매각에 의하여 매수인이 그 목적물인 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 것.

 

- 표제부 : 토지 건축의 지번, 지목, 용도, 면적 등이 적혀있는 것.

 

- 환가절차 : 경매나 공매 등 집이나 토지를 값으로 환산하는 절차

 

- 환매 : 토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분을 의미함.

 

- 취하 : 채무자가 채무를 변제하여 채권자가 법원 경매신청 의사를 철회하는 것을 말함. 철회는 경매개시결정에서 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며, 경매 이후의 취하는 최고가 매수인의 동의가 필요함.

 

- 대위변제 : 이해관계인 채무자를 대신하여 자신보다 선순위 권리의 채무를 변제, 말소해 자신이 선순위 권리자가 되는 것을 말함.

 

- 말소기준권리 : 경매를 통해 부동산을 낙찰받고 낙찰대금을 완납해 소유권을 취득하면 대부분의 권리는 소멸하지만 특정권리는 매수인이 인수해야하는데 이때 기준이 되는 권리를 '말소기준권리'라고 함. 모든 권리가 다 속하지는 않고 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기 등이 있으며 말소기준 권리를 기준으로 등기 일자가 더 빠르면 인수를 해야 하고 늦으면 후순위이기 때문에 소멸함.

 

- 가압류 : 일종의 보전수단으로 소송하지 않고 바로 경매에 들어갈 수 있는 압류와는 차이가 있음. 압류와는 다르게 일단 강제집행을 하고자 할 때 소송기간 중 재산을 숨기지 못하도록 묶어두는 역할

 

- 가처분 : 바로 처분하는 것과는 다르게 보관에 필요한 조치를 해두는 기분 처분. 채권자가 경매에 부치기 위해서 다른 사람에게 양도하는 것 등을 막기 위해 현상 유지를 하는 용도로 신청함.

 

 

 

 

그 외에도 너무 많지만

일단 하나씩 공부해가면서 익히는걸로 ^.-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[참고] 알랜드 공식블로그, 이베스트투자증권 블로그