상생임대인 제도 2년 연장 확정, 조건과 혜택 알아보기

 

 

 

상생임대인 제도가 2년 연장됐다는

소식이 있어서 정리했어요

 

특히 조정대상지역에 주택을 보유한 분들께

양도세를 비과세 받을 수 있는 유용한 제도이니

내용 꼼꼼히 살펴보겠습니다🔎 

 

 

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상생임대인 제도 2년 연장 확정

 

 

- 상생임대인 제도란?

- 상생임대인 조건 및 혜택

- 주의사항

 

 

 

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상생임대인 제도란?

 

 신규, 갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내에서 인상한 임대인에게 양도세 비과세를 위한 거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도

 

 양도세 비과세를 받기 위해서는 ① 1가구 1주택 조건, ② 실거주 2년, ③ 보유 2년의 조건을 모두 충족해야 하는데, 상생임대인에게는 실거주 요건을 충족하지 않더라도 양도소득세 비과세 혜택을 줌

 

 

📌 상생임대인 제도 2년 연장

 2024년 말 종료될 예정이었으나, 전세난 및 주택시장 불안정성 완화를 위해 2026년까지 연장됨

 

· 기존 2021. 12. 20 - 24. 12. 31

· 개정 2021. 12. 20 - 26. 12. 31

 

 

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상생임대인 조건

 

✅ 임대료 인상률 5% 이내 유지

 

 임대료 인상 폭은 5% 이내여야 하며, 기존 임대차 계약 갱신 시 적용 (신규 계약은 해당 x)

 

전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환한 경우에도 상생임대차 계약으로 인정됨. 이때 임대료 인상 폭은 민간임대주택법상 전월세전환율을 활용하여 계산.

 

* 연간 10% 또는 기준금리 + 연간 2% 중 낮은 비율 적용

 

 

✅ 임대차 계약 갱신 요건

 

 상생임대인 혜택은 기존 임대차 계약을 갱신하는 경우에만 적용되며, 여기서 기존계약은 1년 6개월 이상 유지된 계약이어야 함

 

또, 상생임대는 임차인이 달라지는 건 인정되지만(임차인이 달라도 계약 기간 합산 가능), 임대인이 달라지는 건 인정받지 못하므로, 기존 임대차 계약을 맺을 당시 임대인이 동일해야 함 (승계받은 기존 임대차계약은 인정 x)

 

 

✅ 임대기간 유지

 

 상생임대인은 기존 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지해야 하고, 상생임대차 계약을 맺은 후 최소 2년을 채워야 함

 

 해당 기간을 채우기 전에 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 상생임대인으로 인정받을 수 없으며, 이 경우 귀책사유가 임차인에게 있어도 임대인이 상생 임대 혜택을 받지 못하게 될 수 있음

 

 

 

 

 

 

 

상생임대인 혜택

 

⭐️  양도소득세 비과세

조정대상지역 내 1 가구 1주택 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건 면제

 

⭐️  장기보유특별공제 혜택

보유, 거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년 요건 면제

 

 현행 소득세법에 따르면 1가구 1 주택자가 주택을 2년 동안 보유한 뒤 매도하면 양도세 비과세를 받지만, 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때는 비과세를 받기 위해 2년 이상 거주 요건을 채워야 함. 그러나 상생임대인이 되면 실거주 요건 2년을 채우지 않아도 최종 1 주택으로 매도할 경우 양도소득세 비과세 적용 

 

 

💬 다주택자의 경우 양도차익이 클 것으로 예상되는 주택을 상생임대주택으로 만들고, 최종 1 주택일 때 매도하면 양도세 비과세로 인한 절세혜택이 큼 

 

* 주택임대사업자가 보유한 주택도 최종 1주택 매도 시 상생임대주택으로 인정받을 수 있음

 

 

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주의사항

 

🚨 세금을 면제해 주는 큰 혜택인 만큼, 과세당국의 검토가 철저하므로 관련 서류 꼼꼼하게 준비

 

🚨 직전 계약과 신규 계약 모두 임대료와 기간을 증명할 수 있어야 하므로 계약서류 보관과 증빙은 필수 

 

🚨 직전 임대차와 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봄

 

🚨 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 계약을 체결할 경우, 일정 요건을 충족하면 새 계약의 기간을 합산하여 계산할 수 있음

 

🚨 주택 매수 시 임차인이 있는 경우의 임대차 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않음 (반드시 소유권 이전 이후에 체결된 계약만 인정)

* 전세를 끼고 매매한 갭투자를 통한 세제 혜택 남용을 방지하기 위한 목적

 

 

 

 

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임대인은 양도세 비과세 혜택을 받는 동시에

임차인에게는 주거 부담을 덜어줄 수 있는

유용한 제도인듯 합니다.

 

2026. 12. 31까지 체결된 계약에 적용된다 하니

조정대상지역에 주택을 보유한 임대인 분들은

꼼꼼하게 검토해 보고 적극 활용하시길 바랍니다🥸