아파트 전세끼고 매매 갭투자 의미 장단점 주의사항

 

 

한창 부동산 시장이 활기를 띄었던 시기에

전끼매 (전세 끼고 매매)라고도 하는 갭투자에 대해

많이들 관심 가졌었을 거에요

 

이번 포스팅에서는 갭투자에 대해 정리하고

투자를 고려할 때 주의해야 할 점을 알아보겠습니다

 

 

---

 

 

아파트 '갭투자' 괜찮을까?

 

 

- 갭투자란?

- 갭투자의 장단점

- 투자 시 주의사항

 

 

 

 

갭투자란?

 

 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식으로 전세금을 받아 부족한 매매 자금을 충당하고, 이후 매매가격이 상승하면 시세차익을 얻는 방식

 

 예를 들어, 매매가가 3억 원인 아파트의 전세가가 2억 5천만 원인 경우, 5천만 원의 자본으로 아파트를 전세 끼고 사는 것

 

 실질적인 거주를 목적으로 하는 것이 아니며 기존 임차인의 전세 계약기간이 끝나면 전세금을 올리거나, 시세가 상승하면 매매하여 시세차익을 얻을 수 있는데 부동산 시세가 급격하게 상승하는 시기나 저금리 시장에서는 좋은 투자방식일 수 있으나 부동산 시세를 폭등시키는 요인이 될 수 있고, 불황기에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 임차인의 전세금을 돌려주지 못하는 위험성이 있음

 

 

갭투자의 장단점

 

🔷 장점

 

☑️ 소액으로 투자 가능

임차인의 전세금을 이용해 매매 자금을 마련할 수 있어 비교적 소액의 자본으로 시작할 수 있음

 

☑️ 높은 수익률 기대

매매가 상승에 따른 큰 시세차익을 기대할 수 있음

 

☑️ 레버리지 효과

부동산 호황기에는 소액으로 여러 곳에 투자하여 큰 시세차익을 얻을 수 있어 금융 레버리지 효과가 큼

 

 

🔶 단점

 

☑️ 시세 하락 리스크

 매매가가 예상과 달리 하락하게 되면 투자 자본을 회수하기 어렵게 될 수 있음. 또한, 임차인과의 계약기간 종료 시 전세금을 반환해야 하는데 자금 조달에 문제가 발생할 수 있음

 

☑️ 깡통전세 위험

전세금이 집값의 80 - 90%에 달할 경우 집값 하락으로 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 '깡통전세'가 될 수 있음

 

☑️ 정부 규제 영향

수시로 바뀌는 정부의 부동산 규제 정책에 따라 갭투자의 기회가 줄어들 수 있고, 대출 규제가 강화되면 투자 환경이 어려워짐

 

 

 

 

 

 

 

🚨 투자 시 주의사항

 

✅ 전세가율 확인 필수

 전세가율이란 전세가격을 매매가격으로 나눈 값을 말하며, 2024년 기준 서울의 아파트 전세가율은 약 40 - 50% 수준. 전세가율이 높을수록 투자금이 적게 들지만, 전세가율이 너무 높으면 깡통전세 위험이 커지므로 적정 전세가율을 확인해야 함

 

✅ 부동산 시장 동향 파악

부동산은 지역별로 편차가 크므로 투자하려는 지역의 부동산 거래량과 향후 분양 계획 등을 미리 파악하는 것이 중요

 

✅ 정부 부동산 규제정책

 갭투자는 정부의 부동산 정책에 영향을 많이 받는 분야 중 하나로, 시기에 따라 다주택자에 대한 세금문제나 대출 규제 강화로 갭투자가 어려워질 수 있음. 

 

✅ 취득세 등 비용 

 부동산 매매 시 발생하는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등 부가적인 비용이 많이 발생하므로 초기 자금계획 시에 충분히 고려해야 함

 

✅ 깡통전세 리스크

 전세가 대비 매매가가 하락할 경우 임차인에게 전세금을 돌려줄 자금이 없어 자금조달에 어려움을 겪을 수 있으니 이러한 상황을 대비하는 계획이 필요

 

 

 

 

 

---

 

 

 

 

 

소액의 자본으로 투자하여 큰 시세차익을 기대할 수 있다는

매력적인 투자방식이지만

 

부동산에 대한 정부의 규제가 강화되고

시장이 불황기일 때는

매매가가 하락할 위험이나 깡통전세 위험이 있으니

 

부동산 시장 동향과 세금, 대출 관련 규제 등을

꼼꼼히 살펴보고 분석해서

신중하게 결정해야 할 것 같습니다 🤓