귀농귀촌 시골집 농가주택 촌집 매매할 때 유의사항 알아야할 점

 
 
요즘 도시생활을 벗어나
한적한 시골마을에서 '5도 2촌', '이도향촌' 등의
생활을 꿈꾸는 사람들이 늘고 있다고 합니다🏡
 
하지만 도시의 아파트나 주택과는 달리
시골집은 부주의하게 덜컥 매매하면 추후에 
문제 발생할 소지가 있어서
철저하게 챙겨야 할 부분들이 많은데
어떤 점을 유의해야 할지 정리해 볼게요
 
 

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시골집 매매해서 귀농귀촌해 볼까?

 
 

- 시골집 매매 절차
- 매매 시 고려해야 할 사항
- 유의사항
- 농촌지역 정부지원사업

 

 

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시골집 매매 절차

 

📌 매매 목적 명확히 하기

 
 귀농귀촌을 위한 거주용인지, 주말용 주택인지 혹은 숙박업 등의 창업용인지에 따라 중요하게 봐야 할 매물 조건이 달라지기 때문에 시골집 매매 시에는 목적을 명확히 해야 함
 
 

📌 예산 계획 세우기

 
 매매 금액, 리모델링 비용, 각종 세금, 부동산 중개수수료 등을 종합적으로 고려하여 예산 계획을 세워야 함
 
 

📌 매물탐색

 
 요즘 많은 부동산들이 단순히 사무실 운영만이 아닌 인터넷을 통해 활발하게 매물 홍보를 하고 있으니 현장 방문 전 손품을 팔아 최대한 많이 보고 적당한 매물이 있는지 먼저 알아보는 게 좋음 
 
☑️ 유튜브 & 해당 부동산 홈페이지
☑️ 네이버 카페 (시골집직거래매매, 찾았다 시골집, 시골집 사고팔기 등)
☑️ 네이버 부동산, 집 파고, 한국시골집매매닷컴, 직방, 호갱노노 등
☑️ 경매 / 공매 
 
그러나 영상과 사진, 설명만으로는 정확한 집의 상태와 마을 분위기를 파악하기 어려우므로 반드시 현장 방문이 필요함.
 
☑️ 현지 부동산 방문 (사전 유선연락 후 방문)
☑️ 마을회관 (음료수 사들고 마을회관 방문하여 마을 어르신께 문의)
 

 

💬 직접 마을회관이나 경로당을 방문해 어르신들께 문의하면 숨은 보석 같은 집을 구할 수도 있다고 하는데, 나는 아직 그럴만한 용기는 없고,,, 주로 경매로 나온 물건이 있는지 보고 유투브나 네이버 카페를 통해 매물을 보고 있어

 맘에 드는 매물이 있으면 부동산에 연락해서 방문 일정을 잡고 임장다녀오는 편인데 대부분의 부동산 사장님들이 엄청 친절하게 설명해 주시고 안내해 주셔서 괜찮았어 물론 아닌 곳도 있지만.. ^^^

 하지만 현지에서 무작정 아무 부동산이나 들어가서 물어보면 별로 반기지않는게 대부분이더라고,, 예고 없이 방문하는 것보다 사전에 연락해서 원하는 조건을 설명드리고 약속을 잡아서 방문하는 거 추천!

 

 유투브를 통할 때는 원하는 지역과 농가주택, 시골집, 촌집 등으로 검색해서 살펴보는데, 진입하는 길부터 쭉 보여주고 항공샷과 다양한 영상 각도로 주변을 잘 보여주는 영상들이 있는가 하면, 해당 주택만 보여주고 주변을 보여주지 않는 영상은 실제로 가서 보면 너무 외진 곳이거나 비포장도로에 길이 엉망이거나 하는 경우가 많아서 거르는 편이야

 

📌 법적문제 확인

 
 등기부등본을 확인하여 소유권, 근저당 설정 여부 등 파악하고 해당 지역의 용도는 무엇인지, 농지나 산림이 포함된 경우에는 농지법이나 산림법에 따라 이용에 제한이 있을 수 있으니 토지이용계획확인서를 통해 확인 
 
 

📌 매매 계약

 
적정 가격 협상하여 매매 계약 체결
 
 

📌 리모델링

 
시골집은 리모델링이 필요한 경우가 많음
 
 

 

 

 
 

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매매 시 고려해야 할 사항

 

⭐️ 매물의 위치

 
 주변환경과 생활 편의성 확인
 
· 생활인프라
주변 슈퍼마켓이나 병원 학교, 은행 등 기본적인 생활 인프라가 어느 정도 거리에 있는지 확인
 
· 교통
시골지역은 대중교통 이용이 어려운 경우가 많음. 가까운 버스정류장이나 기차 / ktx역이나 주요 도로 접근성이 어느 정도인지 파악
 
· 혐오시설 
주변에 축사나 돈사, 공장, 송전탑, 소각장 등이 없는지 확인 
 
· 자연재해 위험성
최근 들어 이상기후가 자주 나타나므로 홍수, 산사태, 강풍 등 자연재해의 위험이 있는 지형인지 살펴야 함
 
 

⭐️ 전기, 수도, 가스시설

 
시골집은 전기나 수도, 난방시설이 도시지역처럼 당연하지 않으므로 수도는 광역상수도인지 마을상수도인지 혹은 지하수인지, 난방은 연탄인지 전기보일러 또는 기름보일러인지 등 파악해야 하며 전기와 정화조 등의 시설 확인 필요함
 
제대로 갖춰져있지 않다면 멀리서부터 끌어오는 작업을 해야 하므로 공사비용이 많이 들어감
 
 

⭐️ 법적 문제

 
· 소유권 등기부등본 확인
등기부등본 발급하여 소유권이 명확한지, 부동산에 대한 저당권, 가압류 등의 권리 제한은 없는지 확인
(특히, 시골지역의 경우 상속 문제로 인해 소유권이 명확하지 않은 경우가 많으므로 주의)
 
· 토지이용계획
토지의 용도나 사용에 제한이 있을 수 있으므로 매매하려는 부동산이 속한 지역의 토지 이용계획을 확인
 
2024.11.18 - [부동산 재테크 연구] - 부동산 용어 - 건폐율 용적률 용도지역 계획관리지역 생산관리지역

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· 도로 접근권
도로에 접하지 않은 맹지인지 점검 필수
 
 

⭐️ 무허가, 미등기 여부

 
  2006년 이전에는 건축허가를 받지 않고도 농촌에 건물을 지을 수 있었음 (2006. 5. 9 건축법 개정)
그래서 과거 농촌에서는 무허가로 짓는 주택이 많이 있었으며 이러한 집들이 현재 무허가 또는 미등기 주택으로 남아있는 것
 
 건축물과 토지에 대해 측량과 건축설계사를 통해 건축물대장을 만들고 등기를 해야 하는데, 진행이 어려운 상태의 주택일 수도 있고 비용이 꽤 발생되므로 되도록 거래를 피하는 게 좋음
 
 다만, 상업용이 아닌 본인 실거주를 목적으로 하여 등기할 필요성을 못 느낀다면 계약 시 반드시 '해당토지 위 지상건물 일체도 매매 목적물에 포함'이라는 사항을 명시해야 함
 
 
· 무허가 주택 - 신고, 허가 없이 지어진 주택으로 건축물대장이 없고 등기도 되어있지 않은 상태
 
· 미등기 주택 - 건축물대장은 있지만 등기가 되어있지 않은 주택
 

	무허가 주택	미등기 주택
건축물대장	X	O
등기부등본	X	X
주택수에 포함	O	O
재산세	O	O

 
 

⭐️ 경계 확인

 
 시골집의 경우 지어진 지 오래되어 현재 지적도상의 경계와는 달리 남의 집 경계를 침범하거나 또는 침범당해 있는 경우가 많으므로 경계를 정확히 확인할 필요가 있음
 
💬 이 과정에서 외지인이 경계를 정확히 따지고 들어 기존에 살던 이웃 현지인들과 트러블이 발생하는 일이 많다고 하니 조심스러운 접근 필요 
 
 

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유의사항

 
🚨 시세보다 저렴한 집은 주의 깊게 살피기
 주변 시세보다 싸게 나온 집은 그 만한 하자가 있을 가능성이 높으니 반드시 저렴한 이유를 의심해야 함
시골집의 경우 집의 방향과 단열 상태 등에 따라 겨울철 난방비와 여름철 습기 문제가 발생하므로 거실창기 준 어느 방향으로 지어져 있는지 등을 확인하고, 주변에 냄새가 많이 나는 돈사나 축사는 없는지, 송전탑이 크게 자리 잡고 있지는 않은지 혐오시설 확인
 
🚨 거주기간이 짧은 매물은 그 이유 알아보기
 거주기간이 짧은 집주인이 급하게 집을 팔려는 경우 그 이유를 확인할 필요가 있음. 단순히 개인 사정일 수도 있지만 집 자체의 심각한 하자가 있을 수도 있고 마을의 텃세가 심해서 외지인이 적응하기 어려운 경우도 있으니 등기부등본이나 '디스코' 앱을 통해 소유기간과 거래 이력을 확인
 
🚨 무조건 넓은 공간보다는 실제 필요한 크기 고려하기
 넓은 마당과 대저택의 시골집 로망만 꿈꾸다가 결국 큰 부담이 될 수 있음. 잔디를 깎고 정원을 가꾸는 일부터 시작해서 집 내부 청소와 유지보수 등 신경 써야 할 부분이 많고 이는 비용적으로도 큰 부담이 될 수 있기 때문에 적당한 크기의 집으로 고려해야 함 
 
 

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정부지원사업 알아보기

 
✅ 농촌주택 개량지원사업
농촌에 지어진 오래된 노후주택이나 불량 주택을 개량하거나 신규주택 건축 수요에 맞게 농어촌 주거환경 개선을 촉진하는 사업으로, 수리비를 저금리로 대출해 주거나 측량비나 취득세 감면 등의 혜택이 있음
 
✅ 빈집정비 지원사업
방치되어 치안이나 안전, 도시 미관상의 문제 발생이 우려되는 빈집을 지자체 차원에서 철거하거나 재활용하는 정비사업으로 철거비용 지원
 
✅ 슬레이트 철거 및 지붕개량 지원
슬레이트 지붕재로 된 주택이나 공장, 축사 등의 지붕 철거 비용과 철거 후 지붕개량 비용을 지원하는 사업
 
 
각 지자체별로 시행되므로 해당 지역 홈페이지를 통해 공고 체크 
 
 
 
 
 

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시골집 매매에 관심이 많아진 요즘
종종 임장을 다니고 있는데
무엇을 중요하게 봐야 하는지
꼭 피해야 할 건 무엇인지
너무 어렵더라고요..
 
많은 매물들을 보고 접하다 보면
보는 눈이 생기겠죠....? 🙃