세대분리 해야하는 이유 별도세대 조건 주택 취득세 양도세 절세

 
 

한 지붕 아래 같이 살게 되면 이를 1세대라고 하는데,
부동산 거래에서 세금이나 청약관련해서
이 세대가 가지는 의미가 매우 큽니다
 
1세대가 몇 주택을 보유하냐에 따라
주택을 취득할 때에는 취득세에 영향을 미치고
주택을 양도할 때에는 양도소득세에 큰 영향을 미치게 됩니다
 
그래서 성인이 되면 부모님으로부터의 세대분리가 필요한데,
오늘은 이 세대분리가 왜 중요한지 알아보도록 할게요
 
 
 

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세대분리 이거 모르면 세금폭탄 💣

취득세 / 양도세 절세

 
 

- 세대분리란?
- 자녀 세대분리 조건
- 취득세에서의 세대분리
- 양도소득세에서의 세대분리

 
 

 
 

세대분리란?

 
부모와 자녀가 거주지를 분리하는 것으로, 자녀는 부모의 집에서 나와 따로 자취하는 집에 전입신고를 하는 형태
 
 
 

자녀 세대분리 조건

 
📌 주소지 달리하기

 
 주민등록등본상 주소지를 이전하여 다른 곳에 살아야 함. 단, 동일 주소지라 하더라도 거주지가 분리 가능한 주택이면 가능.
예를 들어, 출입문, 부엌, 욕실 등이 분리되어 있거나 주택 중 1, 2층 구조 또는 다가구 주택
 
 

📌 나이 만 30세 이상

 
 현행 규정에 따라 자녀가 부모와 따로 살고 있어도 30세 미만의 미혼인 경우 부모와 같은 세대로 봄. 다만, 주소지를 달리 거주하는 30세 미만의 미혼 자녀가 별도 세대로 인정받기 위해서 중위소득 40% 이상의 소득이 있으면 가능
 
· 2024년 기준 중위소득은 1인 가구 기준 월 2,228,445원
이를 기준으로 40% 적용하면, 2,228,445 x 12개월 x 40% = 10,696,536원 이상의 연소득 필요 (월 90만 원 수준)
 
· 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준 중위소득의 40% 이상인 경우의 30세 미만 자녀는 별도 세대로 인정되며, 여기서 발생한 소득은 근로소득 (세전 기준)으로 계산되고 식대나 자가운전보조금 등 비과세 소득은 제외
 

 

📌 미성년자는 제외

  미성년자인 경우, 소득이 있더라도 별도 세대로 인정되지 않음.
 

 

 

🔎 취득세에서의 세대분리 

 
 주택 취득세 중과세율은 최대 13.4%로 매우 높은 편이기 때문에 자녀 명의로 주택을 구입할 때 세대 분리를 통한 절세 전략이 중요 
 
* 주택 취득세율

구분	가격 범위	면적	세율
1주택	6억 원 이하	85㎡ 이하	1.1%
		85㎡ 초과	1.3%
	6억 원 초과 - 9억 원 이하	85㎡ 이하	2.2% - 3.5%
		85㎡ 초과	2.4% - 3.5%
	9억 원 초과	85㎡ 이하	3.5%
		85㎡ 초과	3.5%
다주택	2주택 - 비조정대상지역		1주택자와 동일
	2주택 - 조정대상지역		9%
	3주택 - 비조정대상지역		9%
	3주택 - 조정대상지역		13.4%
	4주택 이상 - 모든 지역		13.4%
원시취득 (신축)			3.16%

 
 취득세는 형식적인 세대 분리가 중요함. 즉, 주민등록등본을 기준으로 세대를 판단하며 실제 거주를 함께 하고 있더라도 전입 신고가 별도로 되어 있으면 별도의 세대로 봄
 
* 지방세법 규정

"1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록법에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대이며, 주택을 취득하는 사람의 배우자 및 주택 취득일 현재 미혼인 30대 미만의 자녀는 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다."

 
 유의할 점은, 배우자(항상 동일 세대) 및 30세 미만의 자녀는 주민등록표에 함께 기재되어 있지 않더라도 1세대로 본다는 것 (미혼인 30세 미만의 자녀가 전입신고가 따로 되어 있는 경우에는 소득이 기준 중위소득 40% 이상이면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 별도 세대 인정)
 
* 가족의 범위
- 배우자, 직계혈족 및 형제자매
- 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매
 
 
⭐️ 다만, 다주택자인 부모와 같이 사는 무주택 자녀가 주택을 취득할 때,
 
* 지방세법시행령 제28조의 3

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.
4. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 (2021. 12. 31 신설)

 
즉, 잔금일에 자녀가 세대분리요건을 갖추고 있고 취득일로부터 60일 이내에 해당 주택으로 전입을 하여 별도 세대로 인정을 받는다면 취득세 중과를 피할 수 있음
 
 
 

 

 
 
 

🔎 양도소득세에서의 세대분리 

 
 양도세는 형식적인 세대분리도 중요하지만, 실질적인 세대분리 여부가 굉장히 중요함. 즉, 형식적으로 전입신고를 별도로 했다고 하더라도 실제 생계를 함께할 경우 세대분리를 인정하지 않음
 
예를 들어, 부모 명의 1주택이 있고 자녀 명의로도 1주택을 보유하고 있을 때, 자녀가 본인 명의의 집에 전입신고를 해두고 실제로는 부모와 함께 살고 있는 경우 주민등록상으로는 각 1세대 1주택자이지만 실제적으로 생계를 함께하고 있기 때문에 양도세에서는 1세대 2주택으로 봄
 
 이러한 경우 국세청에서는 실제 생계를 함께 하는지 또는 같이 거주하고 있는지 여부를 확인하는 등 사후관리를 하고 있다는 점을 유의해야 함
 
 
🚨 국세청은 신용카드 주사용장소, 대중교통 이용지역, 통신기지구 발신조회, 병원 진료비, 입주자 카드, 차량이 등록된 주택 주소지 등으로 세대분리 여부를 확인하여 적발 
 
 

 
 
 국세청 사례를 보면, 이민국씨는 2주택인 상태에서 자녀에게 1주택을 증여하고 주민등록상 전입신고를 하여 세대 분리를 하고 1주택만 남은 상태에서 양도시 1세대 1주택 비과세 신고를 했으나, 세대 분리를 한 자녀가 소득이 없고 실제로 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인되었기 때문에 형식적으로 주민등록만 세대 분리가 된 것으로 인정되어 비과세 적용이 배제되었음
 
 
 
 
 

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💬 모르고 넘어가면 세금 폭탄을 맞을 수 있으니
특히 큰 금액이 오고 가는 부동산을 거래할 때는
취득세와 양도세의 세대분리 기준이 다르다는 점을 유의해서
절세할 수 있는 방법을 찾아보고 진행합시다 🧐
 
 

 

2024.09.29 - [부동산 재테크 연구] - 부동산 양도소득세 이거 모르면 세금 폭탄 맞아요 양도세 절세 방법

부동산 양도소득세 이거 모르면 세금 폭탄 맞아요 양도세 절세 방법