전세계약 연장할 때 계약갱신청구권 묵시적갱신 차이점 유의사항

 

 

 

 

 

전월세 거주하는 임차인이라면

계약 기간이 만료되기 전,

임대인이 계약 연장을 거절하면

이사를 해야 될 수도 있고

계약 연장이 가능하다고 해도

보증금이 인상될 수 있어

걱정이 많으실텐데요,🙂

 

일정 조건이 충족되면

임차인이 계약을 연장할 수 있는

'계약갱신청구권'과

'묵시적 갱신'이라는 것이 있습니다.

 

두 가지 계약 연장의 적용 방식과

임차인 입장에서 어떤 차이가 있는지

알아보겠습니다.

 

 

 

 

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전월세 계약 연장 시,
계약갱신청구권 vs 묵시적갱신

 

 

📋 목차(Contents)

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계약갱신청구권이란?

 

 계약갱신청구권은 2020년 7월 '주택임대차보호법'의 개정으로 생긴 제도로, 임차인이 1회에 한하여 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있는 권리

 

 임차인은 기존의 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 연장의 의사를 명확히 밝혀야 하며, 이 기간 내에 의사를 전달하지 않으면 계약갱신청구권을 행사할 수 없음 

 

예) 2025년 6월에 임대차 계약기간이 종료될 예정이라면, 2024년 12월부터 2025년 4월 사이에 계약 갱신의 이사를 임대인에게 전달해야 함.

 

 임차인이 계약갱신청구권으로 의사를 밝혔을 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신됨. 다만, 아래와 같은 몇 가지 사유에 의한 거절은 가능

 

 

*임대인의 계약갱신청구권 거절 가능한 사유

· 임차인이 두 달 이상의 차임을 연체한 경우

· 임대인 또는 그의 직계존비속이 주택에 실제 거주하려는 경우

· 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우

· 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

· 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

· 주택의 철거 또는 재건축이 필요한 경우

· 기타 임차인의 의무 위반 등으로 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

 

임대료의 인상은 기존 임대료의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서만 가능 

 

 

🚨 임대료를 인상하는 경우, 기존 계약의 주요 조건이 변경되는 것이므로 새로운 계약서 작성을 권장하며, 새로운 계약서 작성 시 임차인은 변경된 조건에 따라 임차인의 권리를 보호하기 위해 확정일자를 다시 받는 것이 좋고, 기존 계약서와 증액 계약서 모두 계약 종료 전까지 잘 보관할 것

 

 

 

 

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묵시적 갱신이란?

 

 임대차 계약이 종료되는 시점에 임대인과 임차인 양측 모두 별다른 의견을 표시하지 않을 경우 자동으로 기존 조건과 동일하게 계약연장되는 제도로, 주택임대차보호법에 따라 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보가 없을 경우 기존 계약이 그대로 유지되는 것 

 

서면 또는 구두 합의 없이 자동으로 연장되며 일종의 '소극적 연장' 방식이며 별도의 합의가 없는 한 기존 임대료 변동 없음 

 

✔️ 임대인의 경우, 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 밝히지 않았을 때

✔️ 임차인의 경우, 계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 밝히지 않았을 때 묵시적 갱신이 이루어지는 것으로 봄

 

 또한, 임대인은 묵시적 갱신 기간동안 계약기간을 지켜야 하지만, 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 통보 후 3개월 후에 효력이 발생함

 

 묵시적 갱신 후, 임차인이 이사하기로 결정할 경우 임대인에게 이사 예정일로부터 3개월 전에 해지 통보를 하면 되고, 이 과정에서 임차인은 중개 수수료 등은 부담하지 않아도 됨 

 

 

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계약갱신청구권과 묵시적갱신 차이점 요약

 

	계약갱신청구권	묵시적 갱신
정의	임차인이 법적으로 보장된 권리를 행사하여 계약을 2년 연장하는 것	계약 종료 전 임차인과 임대인이 아무 의사표시를 하지 않으면 자동 연장
행사 방법	임차인이 직접 임대인에게 명확한 의사 표시 (내용증명, 문자, 이메일 등)를 해야 하며, 계약갱신청구권 행사는 1회만 가능	별도의 의사 표시 없이 자동연장 (반복가능)
갱신 기간	추가 2년 보장	기존 계약과 동일한 기간 (보통 2년)
임대료 조정	임대료 인상은 법적으로 5% 이내로 제한	기존 임대료 그대로 유지 (합의 시 조정 가능)
임대인의 거절 가능 여부	특정 사유 외에는 거절 불가 (직접 실거주, 철거 등)	임대인이 갱신 거절의사를 기한 내 통지하지않으면 계약 갱신에 동의한 것으로 봄

 

 

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유의할 점

 

🚨 임대차 계약을 갱신할 의사가 없거나 계약 조건의 재협상이 필요하다면, 계약 만료 6개월 ~ 2개월 전에 의사를 밝혀야 함

 

🚨 모든 의사 전달은 구두로만 남길 시 분쟁이 생길 수 있으니 문자 또는 내용증명 등 서면으로 남길 것 (증거자료 보관 필수)

 

🚨 임대인의 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 경우, 실제로는 입주하지 않으면서 허위로 거부하고 새로운 임차인을 들일 수 있으므로 임차인의 점검이 필요

(주택임대차보호법 제6 조의제 3제 5항, 제6항에 따라 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 하므로 손해배상청구 가능)

 

🚨 묵시적 갱신으로도 계약 자동연장이 가능하지만 계약 갱신에 대한 의사가 확실한 경우 계약갱신청구권을 행사하는 것이 좋으며, 계약 연장 후 이사할 계획이 있다면 3개월 전 통보 후 자유롭게 해지가 가능한 묵시적 갱신이 유리 

 

 

 

 

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두 계약연장 방식 모두 임차인을 보호하기 위한 제도이지만,

각 제도의 특징이 다르기 때문에

본인의 상황에 맞게 안정적이고 유리한 조건으로

활용하시면 되겠습니다:)