전세권 설정 뜻과 진행 절차 필요 서류 대항력 임차인과 차이

 

 

 

 

 

임대차계약을 진행하면서

보증금에 대한 불안감이 높으실 거예요.

 

보증금을 지킬 수 있는 방법 중

'전세권 설정'이 있는데요,

 

전세권 설정이 무엇인지와

설정 절차와 필요서류에 대해

알아보겠습니다.

 

 

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전세권 설정이란?

 

 

📋 목차(Contents)

• 전세권이란?
• 전세권 설정 절차
• 전세권 설정 해지 방법
• 전세권 설정을 꼭 해야 하는 경우
• 대항력을 갖추는 것과 전세권 설정하는 것의 차이

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전세권이란?

 

 임차인이 전세금을 지불한 대가로 부동산을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리로, 일반적인 임대차 계약과 달리 등기부등본에 공식적으로 기록하는 것을 전세권 설정이라 함

 

 전세권 설정을 하면 경매 등으로 소유권이 변경되더라도 전세금 우선 변제권을 가질 수 있으며, 주택에 대해 법적인 권리를 주장할 수 있고 계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 별도의 소송 없이 임의경매를 신청할 수 있는 권한을 가짐

 

다만, 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하며 등록면허세, 교육세, 인지세, 법무사 수수료 등 상당한 비용이 발생

 

 주로 회사에서 직원숙소를 위한 사택을 임차하는 경우나, 임차인이 개인적 사정으로 이사한 집으로 주소를 옮기지 못하는 경우, 보증보험 가입이 안 되는 주택을 임차할 경우 등에 설정함

 

 

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전세권 설정 절차

 

① 임대차 계약 체결 및 임대인 동의 확보

전세권 설정을 위해서는 반드시 임대인의 동의 필요하며 계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋음

 

② 등기신청 준비

필요 서류를 준비하여 관할 등기소 또는 인터넷 등기소를 통해 신청할 수 있음

 

* 필요 서류

· 임차인

신분증, 주민등록등본, 임대차 계약서, 전세권 설정 등기 신청서, 등록 면허세 납부 영수증

 

· 임대인

주민등록초본, 인감증명서, 부동산 등기부등본, 등기필증

 

③ 등기 비용 납부

· 등록면허세 : 보증금의 0.2%

· 지방교육세 : 등록면허세의 20%

· 등기 수수료 : 약 15,000원

· 법무사 수수료 : 약 20 ~ 30만 원

 

* 등기소를 방문하지 않고 전자등기를 활용할 수 있으며, 법무사를 통하면 법무사 수수료가 추가로 발생하지만 빠르게 진행할 수 있음 

 

④ 절차 완료

이후 등기필정보통지서를 통해 등기 완료되었는지 확인 

 

 

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전세권 설정 해지 방법

 

전세권 설정 이후 임대차 계약이 종료되면 말소 절차를 반드시 진행해야 함

 

* 전세권 말소 절차

① 계약 종료 통보

계약 종료 후 전세금 반환 확이하여 임차인은 임대인과 말소 협의 

 

② 말소 신청

말소등기신청서, 전세권 해지 증명서, 등록면허세 및 수수료 납부 영수증, 등기필증을 지참하여 등기소 방문 또는 인터넷 등기소에 말소 신청

 

③ 비용 납부

말소 등기비용은 약 10,000원 수준

 

④ 말소 완료 확인

등기필정보통지서를 통해 말소가 정상적으로 이루어졌는지 확인

 

 

 

 

 

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전세권 설정을 꼭 해야 하는 경우

 

✔️ 전입신고가 불가능할 때

상업용 오피스텔이나 법인 계약일 때 전입신고가 어려울 수 있으므로 전세권 설정을 통해 임차인의 권리 보호

 

✔️ 보증보험 가입이 불가능할 때

법인이나 특정 조건에 해당하는 경우 전세보증금 반환보증보험 가입이 어렵다면 전세권 설정 필요

 

✔️ 즉시 이사를 가야 할 때

현재 거주 중인 주택에서 이사를 가야 하는데 임대인의 보증금 즉시 반환이 어려운 경우 전세권 설정을 하고 다른 주택으로 이사 가능

 

✔️ 추가적 법적 보호가 필요할 때

 전세권 설정을 하면 임대차 계약기간이 종료되었을 때 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 소송 절차 없이 바로 임의경매 신청이 가능하며 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있는 권리 확보

 

 

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대항력을 갖추는 것과 전세권 설정하는 것의 차이

 

대항력이란?

 

 임대인과 맺은 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리로, 임차인은 임대차 계약에 따라 잔금을 치르고 주택에 실제로 입주하면서 전입신고를 완료하면 대항력을 얻게 됨. 대항력이 있으면 주택이 매도되어 소유주가 바뀌더라도 새로운 소유주에게 기존 임대차계약을 주장할 수 있고 주택이 경매로 넘어가더라도 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있음. 또한, 확정일자를 받아 우선 변제권까지 확보하는 것이 중요함

 

 

전세권 설정하는 것과 어떤 차이가 있을까?

구분	전세권 설정	확정일자 + 전입신고 + 점유
임대인 동의	임대인 동의 필요	필요없음
비용	보증금의 0.2% + 각종 세금 + 법무사 수수료	확정일자 수수료 약 600원
호력 발생 시점	등기 즉시	전입신고 다음 날 0시부터 효력발생
우선변제권 취득	등기로 바로 취득 가능	확정일자 필요, 대항력과 함께 취득
경매 진행 시	직접 경매신청 가능	보증금 반환 청구소송을 통해 강제집행을 해야하며, 강제 경매 시 선순위 권리가 많을 경우 보증금 회수에 제한이 있을 수 있음
대항력 유지 요건	등기만으로 유지가능하며 이사해도 효력 지속	전입신고와 점유 상태 유지 필수

 

 임차인은 전입신고와 확정일자만으로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있으나, 전입신고가 어려운 경우나 임대인의 재정 상태가 불안정한 경우, 보증금이 높은 경우 전세권 설정으로 추가적인 법적 보호를 받는 것이 좋음 

 

 

2024.12.27 - [부동산 재테크 연구] - 주택임대차보호법 대항력 있는 임차인 개념 요건 전월세 거주 시 필수로 챙겨야 할 것

주택임대차보호법 대항력있는 임차인 개념 요건 전월세 거주시 필수로 챙겨야할 것

 

 

 

 

 

 

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하지만 전세권 설정을 위해서는 임대인의 동의가 필수이고

복잡한 과정과 많은 비용이 들어 쉽진 않습니다.

또, 계약이 만료되면 말소 절차도 꼭 진행해야 하기 때문에

신경 쓸 것이 많은데요,

 

소중한 자산을 안전하게 보호할 수 있는 방법이니

보증금이 크다면 고려해 볼 만한 사항입니다.

 

사전 준비와 조사를 철저히 하셔서

최선의 방법을 선택하시길 바랍니다 🤓