농어촌주택 시골집 양도세 비과세 과세특례 조건 유의사항

 

 

 

소득세법상 1세대 2주택 이상인 경우에

양도 시 양도소득세가 부과되는데

두 번째 취득주택이 농어촌주택일 경우

과세특례가 적용되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다

 

다만, 몇 가지 요건을 충족해야 하는데

과세특례 적용 요건과 유의사항에 대해 정리해 볼게요

 

 

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농어촌주택 비과세 특례

 

 

- 농어촌주택 양도세 과세특례 제도란?

- 과세특례 요건

- 유의사항

 

 

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농어촌주택 양도세 과세특례 제도란?

 

 일반주택을 취득한 사람이 이후에 농어촌주택을 취득하고, 그 이후 일반주택을 양도하는 경우 2주택자임에도 불구하고 농어촌주택을 주택수에서 제외하여 1주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있음

 

 

 

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농어촌주택 양도세 과세특례 요건

 

 농어촌주택 비과세를 적용받기 위해서는 아래 요건을 충족해야 함

 

 

✅ 취득시기와 보유기간

 

· 일반주택을 보유한 1세대가 1채의 농어촌주택을 2003. 8. 1부터 2025. 12 31까지의 기간 중에 취득하여 3년 이상 보유

 

· 농어촌주택 등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 붕괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간과 보유기간 통산

 

· 농어촌주택 등의 소재지로 주거를 이전하지 않더라도 과세특례 적용 가능

 

· 농어촌주택 부수토지를 먼저 취득하여 보유한 상태에서 농어촌주택을 신축하는 경우 포함

 

· 농어촌주택 취득기간 내에 당해 농어촌주택의 사용승인을 받은 경우에 특례적용

 

 

✅ 취득순서

 

일반주택을 먼저 취득하고, 이후에 농어촌주택을 취득한 후 그 이후에 일반주택 양도

 

 

✅ 지역요건

 

 농어촌주택을 취득할 당시 해당 주택은 ① 기회발전특구, 읍 또는 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 위치해야 하고, ② 아래 지역에 소재하고 있지 않아야 함

 

* 제외 지역

· 수도권 지역 (서울, 인천광역시 및 경기도 지역)

· 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 도시지역

· 조정대상지역

· 토지거래허가구역

· 관광진흥법 제2조에 따른 관광단지

 

 

① 의 사항 : 예를 들어, 주택의 주소가 ㅇㅇ읍 또는 ㅇㅇ면이 포함되면 농어촌주택에 해당되며, 일반적인 시와 구의 '동'에 위치한 주택은 농어촌주택에 해당되지 않지만, 인구 20만 이하 시의 동에 위치한 주택이면 농어촌주택에 해당 (아래 표 참고)

 

* 인구 20만 이하의 시

충청북도	제천시
충청남도	계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시
강원특별자치도	동해시, 삼척시, 속초시, 태백시
전라북도	김제시, 남원시, 정읍시
전라남도	광양시, 나주시
경상북도	김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시
경상남도	밀양시, 사천시, 통영시
제주도	서귀포시

 

 

② 의 사항 : 수도권 중에서 경기도 연천군, 인천광역시 강화군 및 옹진군에 위치한 주택은 예외적으로 농어촌주택에 해당 (경기도 가평, 양평 등은 해당되지 않음)

 

주소에 읍, 면이 들어가더라도 그 지역이 도시지역에 속하면 농어촌주택에 해당되지 않음

 

도시지역 해당여부 토지이음에서 확인

 

★토지이음★

토지이음

 

 

✅ 가액 요건

 

농어촌주택의 기준시가가 취득일 기준 3억 원 (한옥은 4억 원) 이하여야 함

 

가액을 산정할 때 일반주택의 양도일까지 농어촌주택의 증축 또는 그 부수토지의 추가취득이 있는 경우에 당해 증가된 건물, 토지의 가액을 포함하여 계산

 

* 본 규정에 한옥이란? 한옥건축법에 따른 한옥으로 지방자치단체의 조례에 따라 건축비, 수선비지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥 

 

 

✅ 타 지역 요건

 

 일반주택이 소재한 읍, 면 지역이 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득한 경우에 한하여 과세특례 조항 적용가능

 

즉, 농어촌주택이 일반주택과 같은 지역 (읍, 면, 동의 이름이 같은 경우)에 있거나 연접한 지역 (지도상 경계선, 바다, 호수로 붙어 있는 경우)에 있으면 주택수에서 제외될 수 없음

 

 

✅ 면적요건

 

· 주택 연면적 150㎡ 이내 요건 2017. 1. 1 이후 양도분부터 폐지

· 대지 면적 660㎡ 이내 요건 2021. 1. 1 이후 양도분부터 폐지

 

 

 

 

 

 

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유의사항

 

🚨 농어촌주택 특례를 적용하려면 다음 요건을 모두 갖춰야 함.

 

· 1세대가 취득하는 1채의 농어촌주택으로 법 소정의 요건을 모두 갖춰야 함

· 농어촌주택은 그 취득기간 내에 취득하고 3년 이상 보유

· 양도하는 일반주택은 농어촌주택 취득 전에 보유하고 비과세 요건을 갖춰야 함

 

🚨 농어촌주택 취득 이후에 일반주택을 취득하여 양도하는 경우에는 해당 규정 적용불가

 

🚨 농어촌주택을 먼저 양도할 경우 특례 적용불가

 

🚨 농어촌주택을 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 과세특례 적용

 

 단, 3년 이상 보유하기 전에 일반주택을 양도하여 양도소득세 특례를 적용받은 후, 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 아니하거나, 보유기간 3년 중 2년 이상을 농어촌주택에서 거주하지 않은 경우에는 과세특례 적용받지 않았을 때 납부하였을 세액에 상당하는 세액을 그 보유하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도세 납부해야 함

 

🚨 비과세 요건을 모두 갖춘 경우라도 해당 법을 적용하지 않고 신고하면 국가에서 알아서 세금을 돌려주지는 않으니 본인이 꼭 챙길 것

 

 

 

 

 

 

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이상 시골집 양도세 비과세 받을 수 있는 요건에 대해 알아봤습니다

 

요건을 다 갖췄더라도 신고할 때 본인이 챙겨서

적용하지 않으면 비과세를 받을 수 없다고 하니

사전에 숙지해 두고 필요할 때 적용합시다 😎